Rentabilité d’une love room : comment la calculer, pas à pas

Une love room est rentable quand ce qu’elle encaisse (le prix moyen d’une nuit multiplié par le nombre de nuits vendues, plus les options) dépasse l’ensemble de ses charges, fixes et variables. Deux repères pilotent le résultat : le taux d’occupation et le point mort, c’est-à-dire le nombre de nuits à vendre pour couvrir vos charges. Cet article donne la méthode, un exemple fictif pour s’entraîner et les pièges à éviter. Nous n’avançons aucune moyenne de marché : les chiffres qui comptent sont les vôtres.

Le principe : trois lignes, nuit par nuit

Ouvrez un tableur et posez trois calculs. Le reste n’est que de l’arithmétique.

1. Recettes = (prix moyen encaissé par nuit × nuits vendues) + ventes d’options.
2. Marge par nuit vendue = prix moyen + options vendues − charges variables de cette nuit.
3. Résultat = marge par nuit × nuits vendues − charges fixes.

Faites ce calcul mois par mois, sur douze mois. Une love room a des mois forts (Saint-Valentin, fêtes, ponts) et des mois calmes : une moyenne annuelle cache les trous de trésorerie.

Les recettes : prix moyen, nuits vendues, options

• Le prix moyen réellement encaissé n’est pas le tarif affiché. C’est la moyenne de toutes les nuits vendues, après remises, offres et bons cadeaux utilisés, en mélangeant semaine et week-end.
• Le taux d’occupation = nuits vendues ÷ nuits disponibles. Avec trois suites ouvertes toute l’année, vous avez trois fois le nombre de jours du mois en nuits disponibles.
• Les options (champagne, décoration, petit-déjeuner, massage par un partenaire) se comptent à part, car leur coût d’achat n’est pas celui d’une nuit.
• Un bon cadeau est de la trésorerie encaissée avant la nuit. Sa place exacte dans vos comptes se règle avec votre comptable.

Deux montants ne sont pas des recettes. La taxe de séjour est collectée auprès du client puis reversée à la commune : selon economie.gouv.fr, elle est payée par le client, collectée par l’hébergeur et reversée à la commune. Et si vous êtes assujetti à la TVA, vos recettes se comptent hors taxe.

Les charges : ce que vous payez, suite louée ou non

Trois lignes sont souvent sous-estimées : l’énergie et l’eau du spa (chauffage, remplissages, vidanges : voir notre article sur le ménage et l’hygiène d’une love room), le linge, qui s’use vite, et votre propre temps (messages, dépannages, mises à jour). Valorisez-le, même si vous ne vous versez rien au départ.

Côté taxes, deux repères à connaître :

• CFE. Selon impots.gouv.fr, la location meublée est par nature une activité commerciale soumise à la cotisation foncière des entreprises, avec des exonérations, notamment quand les recettes ne dépassent pas 5 000 €.
• TVA. D’après le BOFiP, une location meublée de courte durée devient imposable si trois prestations sur quatre sont proposées (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, accueil), au taux réduit de 10 % dans le cas général. La franchise en base dispense de TVA sous 85 000 € de recettes annuelles pour l’hébergement en 2026.

Taux d’occupation et point mort

Le point mort répond à une question simple : combien de nuits faut-il vendre pour ne pas perdre d’argent ?

• Point mort en nuits = charges fixes du mois ÷ marge par nuit vendue.
• Point mort en taux d’occupation = point mort en nuits ÷ nuits disponibles.

Sous le point mort, chaque nuit vendue réduit votre perte. Au-dessus, elle devient un gain. Un troisième indicateur aide à comparer deux stratégies : la recette par nuit disponible (recettes ÷ nuits disponibles). Elle combine prix et remplissage, ce qui évite de « gagner » sur le prix en vidant le calendrier.

Un exemple chiffré fictif pour comprendre le calcul

Hypothèses : une suite, un mois de 30 nuits disponibles, un prix moyen encaissé de 200 € et 20 € d’options vendues par nuit.

La marge par nuit vendue vaut 220 € encaissés − 22 € de commission − 55 € de charges variables − 8 € de coût des options = 135 €. Le point mort est donc de 1 550 ÷ 135 ≈ 11,5, soit 12 nuits par mois, 40 % d’occupation.

Un enseignement : dans cet exemple, gagner 10 € de prix moyen sur 15 nuits (+ 135 € après commission) rapporte autant que vendre une nuit de plus. Ce calcul n’inclut ni l’impôt, ni les cotisations, ni l’amortissement de l’investissement (spa, aménagement, décoration).

Les leviers pour améliorer la marge

• Le prix moyen. Une grille semaine, week-end et saisons vaut mieux qu’un tarif unique : voyez comment fixer ses prix.
• Les options. Une nuit vendue avec un pack romantique rapporte plus, sans occuper une nuit de plus.
• Les bons cadeaux. Ils encaissent avant la date et amènent des clients qui n’auraient pas cherché seuls : lisez notre article sur les bons cadeaux et la Saint-Valentin.
• La réservation directe. Dans l’exemple, la commission pèse 22 € par nuit : faire monter la part du direct améliore la marge (voir Airbnb, Booking ou réservation directe).
• Le remplissage en semaine. Une offre deux nuits ou une offre de dernière minute transforme un calendrier vide en marge.
• L’énergie. Couvercle isolant du spa, température de consigne raisonnable, chauffage lancé peu avant l’arrivée : ces réglages se comptent chaque mois.

Les pièges qui font passer sous le point mort

• La saisonnalité. Calculez mois par mois et gardez une réserve de trésorerie pour les périodes creuses.
• La vacance de démarrage. Les premiers mois, avant les premiers avis, se remplissent lentement : prévoyez un fonds de roulement.
• Les pannes. Un spa, un chauffe-eau ou une serrure en panne, c’est une nuit perdue, un remboursement et une réparation. Provisionnez, et faites entretenir avant la panne.
• Le prix affiché pris pour le prix encaissé. Les remises et les commissions grignotent la différence.
• Les seuils fiscaux. Franchise de TVA, régime micro ou réel : un dépassement change vos calculs.
• Un scénario unique. Construisez trois prévisionnels, pessimiste, réaliste et optimiste, et révisez-les chaque trimestre avec vos chiffres réels.

Questions fréquentes

Avant de vous lancer, replacez ce calcul dans votre projet complet avec notre guide pour ouvrir une love room, puis testez vos hypothèses avec un tableur. Nos sites de réservation directe servent justement à faire monter la marge par nuit.